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Mehr Bauqualität per Gesetz

Mehr Bauqualität per Gesetz ?! - Artikel -1-

KanarenExpress © erschienen in Nr. 36 - unter Haus & Garten - Artikelreihe für Käufer und Eigentümer von Wohnungen und Häusern

  • Wer hier auf den Inseln plant, sich Eigentum zuzulegen oder schon welches besitzt, sieht sich vielfach mit Problemen konfrontiert. Beispielsweise dem berühmten „Pfusch am Bau“. Was Sie in solchen Fällen tun können, verrät Ihnen unsere neue Serie. Im ersten Teil erfahren Sie mehr über spanische Gesetzgebung und Haftung bei Baumängeln.
  • Der spanische Gesetzgeber hat schon 1999 erkannt, dass die Bauqualität im Wohnungsbau sich nicht aufgrund von Eigeninitiative der Baubeteiligten verbessert, sondern per Dekret verbessert werden muss. Am 5. November 1999 wurde daher das Gesetz zur Regelung des Baugeschehens, das so genannte „Ley de Ordenación de la Edificación, 38/1999”, mit Rechtskraft zum 5. Mai 2000 verabschiedet.
  • In diesem „Bauträgergesetz“ sind nicht nur die Verantwortlichkeiten und Pflichten der Baubeteiligten definiert und geregelt, es werden neben der allgemeinen Qualitätsverbesserung auch Maßnahmen hinsichtlich Schall- und Wärmeschutzverbesserung sowie die uneingeschränkte Nutzbarkeit von Wohnhäusern - auch für Behinderte - gefordert.
  • Trotz extrem gestiegener Preise wurden auch nach acht Jahren diese Forderungen weder erfüllt noch konnte die Substanzerhaltung gesichert werden. Dies ist auch nicht möglich, weil die meisten Bauausführenden aufgrund fehlender Ausbildungsmaßnahmen sowie unzureichender Kontrollen durch Verantwortungsträger nach wie vor fehlerhaft arbeiten.
  • Viele Architekten, Ingenieure, Baudirektoren, Poliere und sogar Sachverständige scheinen offenkundig auch heute noch nicht über die notwendigen Kenntnisse in Baukonstruktion, Bauphysik, Bauchemie, Bauökologie und Baustoffkunde zu verfügen, um den gesetzlichen Forderungen gerecht zu werden. Um so erstaunlicher ist die Tatsache, dass eben diese Weisungsberechtigten die in Europa zur Verfügung stehenden Arbeitsgrundlagen nicht annehmen und die EU-Baunormen - die auch auf den Kanaren gelten - kaum oder gar nicht anwenden.
  •                            
            •    vorher - hinterher
  • Haftung bei Baumängeln - Auszug aus Artikel 17 des Bauträgergesetzes:
  • Unbeschadet ihrer vertraglichen Haftung stehen die natürlichen oder juristischen Personen, die an der Planung, Ausführung und Leitung beteiligt sind, gegenüber den Eigentümern und Dritterwerbern der Gebäude oder Teilen derselben für den Fall ihrer Schäden innerhalb der bezeichneten Fristen ein, die sich ab dem Datum der „Vorbehaltlosen Bauabnahme“ berechnen oder ab der „Mängelbeseitigung“:
  • Über zehn Jahre für die materiellen Schäden am Gebäude infolge von Fehlern oder Mängeln, die die Fundamente betreffen, die Stützen und Tragbalken, die Ausfachung, die tragenden Wände oder andere tragende Elemente, und von denen unmittelbar die mechanische Widerstandskraft und Standfestigkeit des Gebäudes abhängt.
  • Über drei Jahre für die Schäden am Gebäude infolge von Fehlern und Mängeln der Bauteile oder der technischen Anlagen, die eine Nichterfüllung der Anforderungen an die Bewohnbarkeit bewirken.
  • Der Bauausführende haftet ein Jahr lang auch für die materiellen Schäden infolge von Fehlern und Mängeln der Bauausführung, die die Abschlussarbeiten an dem Bauwerk betreffen.
  • Wenn jedoch die Schadensursache nicht auf einzelne Personen zurückgeführt oder eine Mehrheit von Verursachern nachgewiesen werden kann, ohne dass der Umfang der Beteiligung jedes einzelnen Beteiligten an dem bewirkten Schaden ermittelt werden kann, so haften alle Beteiligten gesamtschuldnerisch.
  • Grundsätzlich aber haftet der Promoter (Bauträger /Bauherr) zusammen mit den übrigen Baubeteiligten gesamtschuldnerisch für die materiellen Schäden am Gebäude infolge von Fehlern und Mängeln des Baus gegenüber dessen möglichen Erwerbern.
  • Der Bauausführende haftet direkt für die am Gebäude verursachten Sachschäden infolge von Mängeln und Fehlern wegen Unsachgemäßheit, Mangel an beruflicher oder technischer Befähigung, Nachlässigkeit oder Nichterfüllung der Pflichten, die dem Polier und den übrigen natürlichen und juristischen Personen obliegen, die von ihm abhängen.
  • Der Baudirektor und der Bauleiter, die das Baufertigstellungsprotokoll unterzeichnen, haften für die Wahrhaftigkeit und Genauigkeit dieses Dokuments. Trotz vieler Interpretationsschwierigkeiten und unklarer Definitionen bietet das Bauträgergesetz mehr Sicherheit, weil stets der Promoter /Bauherr gegenüber den Eigentümern und Dritterwerbern über eine Haftpflichtversicherung gesamtschuldnerisch haftet.
  • Aber: Käufer werden nur unzureichend über ihre Rechte aufgeklärt und meistens nur mittels einer maximal zweiseitigen „ Wischi-Waschi-Baubeschreibung “ über das Kaufobjekt informiert. Die Missachtung gesetzlicher und verbraucherschützender Auflagen wird im nächsten Teil dieser Artikelreihe behandelt.
  • Was tun bei Baumängeln?
  • Wenn der Antrag auf Baugenehmigung zu ihrem Gebäude nach dem 5. Mai 2000 gestellt wurde, prüfen Sie Ihre Objektunterlagen, ob sich darunter diese folgenden, sehr wichtigen, Dokumente befinden:
  •     * Niederschrift des Protokolls zur Schlussabnahme.
  •     * Nachweis über die Sicherheiten für materielle Schäden infolge von Baufehlern und Baumängeln.
  • Fordern Sie gegebenenfalls diese Unterlagen sowie das Gebäudebuch (in Kopie) beim Verkäufer bzw. Bauträger oder beim Präsidenten bzw. bei der Verwaltung an. Auch Einzeleigentümer in Eigentümergemeinschaften haben ein Recht auf Herausgabe dieser Unterlagen. Teilen Sie vorsorglich Ihrem Verkäufer den Schadensfall schriftlich mit und fügen Sie einige Fotos bei, die von Zeugen testiert sind.
  • Zum Schluss ein Hinweis
  • Baumängel, egal welcher Art, die während ihrer vermeintlichen Garantiezeit am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum bemerkt werden, sollten weder in Selbsthilfe noch durch beauftragte Handwerker repariert werden. In diesem Fall würden die Garantie- und Gewährleistungsansprüche verfallen! Ratsam ist es, nicht erst anlässlich bemerkter Baumängel, sondern möglichst schon vor Kauf des Wunschobjektes bzw. vor Verjährung der problematischen „Einjahresgarantie“, fach- und sachkundige Dienste eines neutralen Sachverständigen und eines Anwalts in Anspruch zu nehmen.
  • Die ins Deutsche übersetzte Gesetzes-Komplettfassung nebst Kommentierung kann als A4-Broschüre beim Verfasser zum Preis von 40 Euro erworben werden.
  • In der nächsten Ausgabe erfahren Sie mehr zu „Abnahmeprotokoll und Objektübergabe.“ Für Fragen steht Ihnen Dipl.-Ing. H. J. Grupe ©, unter Tel./Fax: 922 841 487 zur Verfügung.
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